매거진

SPECIAL : 도시민박업 게스트하우스 세금

2017-09-02
글 네이버카페 ‘쉐어하우스 연구소’ 캐스퍼
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Photo by Jason Briscoe on Unsplash

안녕하세요. 홈어웨이 & 에어비앤비 호스트 카페 ‘쉐어하우스 연구소’의 캐스퍼입니다. 외국인 관광 도시민박업을 신청하고 합법적인 에어비앤비 호스트를 위하여 사업자도 등록을 하셨다면 세금 납부는 필수입니다. 이번 칼럼에서는 외국인 관광 도시민박업 전반적인 세금 소개와 함께 저희 카페에 자주 올라온 질문을 바탕으로 칼럼을 작성해보았습니다.

외국인 관광 도시민박업으로 에어비앤비, 부킹닷컴, 홈어웨이, 투지아 등 게스트하우스를 운영하는 호스트는 숙박일지를 작성해야 합니다. 그리고 그 숙박 일지를 바탕으로 자진 신고하는 세금이 산정됩니다. 문화체육부는 참고1)과 같이 숙박 일지의 예시를 주었습니다. 숙박일지가 준비되었다면 이제 외국인 관광 도시민박업 관련 세금에 관해서 알아보도록 하겠습니다.

 

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참고1) 숙박 일지 예시

 

외국인 관광 도시민박업 세금

외국인 도시 민박업은 과세관청에서 정하고 있는 부가가치세 일반 과세자입니다. 따라서, 세법상 부가가치세와 종합소득세(개인) 신고 및 납부 의무가 있습니다. 부가가치세 신고는 결제대행 사이트 또는 예약대행 사이트의 부가가치세 신고 자료 등을 참고해야 하고, 매입용 세금계산서, 신용카드, 매입전표 등을 확인해야 합니다. 종합소득세 신고는 부가가치세 신고 자료 등을 참고해야 하며, 사업과 관련된 모든 비용에 대해 적격증빙을 갖추는 것이 유리합니다.

 

1. 부가가치세

1) 상품을 판매하거나 서비스를 제공할 때, 거래금액에 일정 금액 부가가치세를 징수하여 납부해야 합니다.

 

부가가치세=매출세액-매입세액

 

*물건 가격과 서비스 가격 : 물건 가격과 서비스 가격에 부가가치세가 포함되기 때문에, 이 세금은 최종 소비자가 부담하게 됩니다.

 

2) 부가가치세 과세 사업자는 일반과세자와 간이과세자로 나눌 수 있는데, 간이과세자는 매출이 적은 사업자로 보다 간편하고, 간단하게 부가가치세 신고 및 납부를 할 수 있습니다. 다만, 간이과세자로 등록이 되지 않는 경우도 있으니, 사전에 확인이 필요합니다.

 

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3) 신고 및 납부방법

부가가치세는 아래 과세기간에 대해 신고기간까지 신고 및 납부를 해야 합니다. 신고 방법은 국세청 홈택스 신고, 서면으로 우편신고, 서면으로 세무서 방문하는 방법이 있습니다. 신고 기간까지 정확히 납부까지 이루어져야 합니다. 만약 신고하지 않을 경우, 신고 불성실 가산세와 납부 불성실 가산세가 부과되며, 신고만 하고, 납부가 이루어지지 않는 경우 납부불성실 가산세(연이자율 약 10.95%)가 부과됩니다.

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4) 세액 계산방법

일반과세자의 부가가치세는 매출세액에서 매입세액을 차감하여 계산합니다. 매출세액은 숙박예약대행 사이트 등에서 매출액을 조회해서 확인할 수 있으며, 매입세액은 과세기간 동안 수령한 세금계산서, 사업 경비로 사용한 신용카드 전표의 매입세액 등을 포함해야 합니다.

 

 

2. 종합소득세

1) 종합소득세는 개인이 지난 1년간 경제활동으로 얻은 소득에 대해 납부하는 세금으로2,000 만원 이상의 금융소득(이자, 배당소득), 근로소득, 사업소득, 연금소득, 기타 소득을 합산하여 신고해야 합니다.

 

2) 사업소득 금액의 계산방법

가) 장부를 비치, 기장한 사업자의 소득금액은 다음과 같이 계산합니다.

소득금액=총수입금액-필요경비

나) 장부를 비치, 기장하지 않은 사업자의 소득금액은 다음과 같이 계산합니다.

>> 기준경비율적용 대상자 소득금액 = 수입금액-주요경비-(수입금액X기준경비율)
>> 단순경비율적용 대상자 소득금액 = 수입금액-(수입금액X단순경비율)

 

3) 종합소득세 신고를 하지 않은 경우?

관할 세무서장이 조사하여 납부세액을 결정하여 고지합니다. 종합소득세 무신고시 세무서장이 결정하여 고지할 수 있는 제척기간은 7년입니다. 또한 각종 세액공제 및 세액 감면을 받을 수 없으며, 발생한 결손금을 다음 해에 공제를 받을 수 없습니다. 추가적으로 무신고 가산세(20% 또는 40%)와 납부불성실 가산세를 추가로 부담하게 됩니다.

 

여기까지 외국인관광 도시민박업 관련 세금에 대해서 알아보았습니다. 하지만 참 쉽지않죠? 그래서 실 생활에 도움이 되는 사례별 외국인관광 도시민박업 세금에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

[사례별 도시민박업 세금]

Q 세금은 어떠한 것을 내고, 해당 연도의 몇 월달에 내게 되어있나요?

부가가치세와 종합소득세 신고 납부의무가 있습니다. 부가가치세는 1~6월은 7월 25일, 7~12월은 다음 해 1월 25일까지 신고 및 납부해야 하며, 종합소득세는 1.1~12.31까지의 소득에 대해 다음 해 5.1~5.31일까지 신고를 해야 합니다.

 

Q 오피스텔에서 운영할 경우, 세금은 어떻게 되나요?

오피스텔은 현행법상 도시민박업 신고를 할 수 없습니다. 하지만, 도시민박업으로 인해 소득이 발생하셨다면, 등록 여부와 관계없이 부가가치세와 종합소득세 신고 및 납부의무가 있습니다. 또한, 만약 불법으로 오피스텔을 활용하여 숙박업을 운영하는 경우 해당 구청 등 관계부서의 단속 및 벌금 등이 부과될 수 있습니다.

 

Q 부모님께서 도시민박업으로 게스트하우스를 할 예정입니다. 외국인 도시민박업 + 사업자 등록 후에 방을 빌려주면, 연 2,400만원이 안될 것 같아요. 이렇게 될 경우 부가가치세는 면제가 되는 것인가요? 종합소득세는 어떻게 발생할까요?

최초에 사업자 등록 당시, 간이과세자로 등록을 하셨다면, 부가가치세는 신고만 하시면 됩니다. 추가로 납부하실 금액은 없습니다. 종합소득세는 2,000만원 초과 금융소득(이자, 배당), 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득을 합산하여 신고합니다. 사업소득 이외의 다른 소득이 없다고 가정한다면, 다음과 같은 계산이 가능합니다.

 

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산출세액 = 과세표준 (소득금액 – 소득공제) x 세율

 

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Q 주택을 월세로 빌려서 게스트하우스를 운영하고자 합니다. 그런데 집주인께서 재산세가 몇 배씩 올라간다고 걱정을 합니다. 제가 주택을 월세로 빌려서 도시민박업을 신고하고, 사업자 등록시 집주인의 재산세가 기존에 비해 몇 배나 증가하고 그러나요?

재산세가 증가하지 않습니다. 재산세는 구청, 시청, 군청 등 지방자치단체에서 부과하는 세금으로, 건물, 토지 등의 기준시가를 기준으로 산정되므로, 사업자 등록과 상관 없습니다. 다만, 집주인이 주택을 임대하면서, 주택 임대 소득이 과세인 경우, 질문자의 사업자 등록으로 인해 임대료 등이 국세청에 노출될 수 있어, 집주인의 종합소득세 측면에서 사업자 등록을 거부하는 경우는 있습니다. 월세, 전세 등 임차의 경우 집주인의 동의서가 있는 경우, 사업자 등록을 할 수 있습니다.

 

Q 부모님께서 도시민박업 등록하고 사업자를 내고자 합니다. 원래는 제 회사의 건강보험 직장가입자 아래 계셨는데, 사업자를 내시면 건강보험 지역가입자로 전환되나요? 그리고 4대 보험도 비용도 따로 발생하며 내야하는 것인가요?

사업자 등록을 하신다는 의미는 사업장 소유가 된다는 의미입니다. 사업자 등록 이후에는 원칙적으로 4대 보험을 별도로 내는 것이 맞지만, 종업원의 유무, 사업자 등록 첫해와 다음 해의 경우 등 경우에 따라 많은 변수가 존재합니다. 만약, 4대 보험에 가입해야 하는 정규직 종업원이 있는 경우, 부모님 또한 사업장 가입자로 등록이 되며, 국민연금과 건강보험을 납부해야 합니다. 다만, 사업자는 다음 해 5월 종합 소득세 신고 결과에 따라, 그 이전해의 건강보험료가 정산됩니다. 국민연금은 최초 가입 시 기준소득월액을 기준으로 부과되고, 다음 해 5월 종합소득세 소득금액을 기준으로 변경되어 부과됩니다.

 

Q 도시민박업은 법인으로 신청할 수 있나요?

외국인 도시민박업은 사업자 등록을 내기 전 구청의 허가를 받아야 하며, 특히 집주인이 해당 집에 거주하며 운영해야 하는 원칙이 있습니다. 따라서 법인으로는 운영이 불가합니다.

 

Q 집주인이 주택 임대 사업자를 가지고 있어요. 그런데 도시민박업 + 사업자를 신고하면 주택 임대가 아닌 사업장으로 빌려주는 것으로 해석이 되어 종합소득세가 더 발생하나요?

주택 임대 사업자는 주택 임대를 장려하는 취지의 제도이며, 5년 이상 의무 임대 등의 제한이 있으며, 양도소득세 등 혜택에 있어서도 제한 규정이 있습니다. 만약 주택임대 사업자를 갖고 있는 상태에서 도시 민박업을 영위하게 된다면, 부가가치세, 종합소득세 신고 의무를 위배하지 않는 경우 별다른 문제는 없습니다. 단, 이러한 경우 주택임대사업자 명의자와 외국인 도시 민박업의 명의자가 동일인인 경우 주택임대사업자는 인정받지 못하며 양도소득세 등 조세특례제한법상 감면 등을 받았다면 추징의 우려가 있습니다.

 

Q 도시민박업 허가만 얻고 사업자 신고를 아직 못했어요. 사업자 신고 없이 4개월간 운영해서 약 700만원 가량의 수익이 있는데, 사업자 신고를 지금 하더라도 문제가 없나요? 아니면 벌금이 발생하나요?

사업자 등록은 부가가치세법으로 사업개시일로부터 20일 이내에 하게 되어 있으며, 크게 부가가치세 매입세액공제 여부와 부가가치세 신고 및 납부 의무 2가지와 크게 관련이 있습니다. 예를 들어 1월 5일 사업을 개시한 경우, 7월 20일 이전에만 일반사업자로 사업자등록을 하면 사업과 관련한 경비의 매입세액공제도 가능하며, 1월 5일~6월 30일 간의 부가가치세를 신고하는 것은 문제가 없습니다.

하지만 만약 7월 10일 사업자 등록을 했다면, 매입세액공제도 불가하며 부가가치세에 대한 납부세액은 물론이고 무신고 가산세 20% 또는 40%)와 납부불성실 가산세도 추가해서 부담해야 합니다. 참고적으로 사업자 등록은 사업개시 전에도 할 수 있으며, 사업개시 전 인테리어 등에 대해 세금계산서를 받을 경우 사업자의 주민번호로 세금계산서를 발행받을 수 있습니다.

 

Q 지금 직장이 없는 학생입니다. 부모님이 지원해 주셔서 연남동 쪽에 주택이 하나 생겼습니다. 방 7개에 화장실 2개인데, 연 약4,000만원의 소득이 예상되는데, 부가가치세와 종합소득세가 어떻게 될까요?

부가가치세는 첫 해에 간이과세자 또는 일반 과세 사업자 중 어떻게 사업자 등록을 했는지에 따라 달라집니다. 하지만, 첫 해에 간이과세자로 먼저 사업자 등록을 하는 것이 유리합니다.

일반과세자로 가정할 경우, 연 매출 40,000,000은 과세가액 40,000,000 원이고, 부가가치세 매출세액은 4,000,000원입니다. 이에 전기료, 소모품 등 부가가치세 매입세액 부분을 차감한 것이 납부세액입니다.

연 매출이 40,000,000인 경우, 단순경비율 또는 기준경비율 적용 여부와 기장 여부에 따라 종합소득세가 달라집니다. 단순경비율과 기준경비율은 사업 첫해와 직전연도 수입금액에 따라 결정되며, 실제로 사업에 관련된 비용이 많은 경우, 장부를 기장하는 것이 유리합니다.

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기준경비율 적용대상 사업자

장부를 기록하지 않는 사업자 중 직전년도(신규사업자는 당해년도) 수입금액이 아래 기준금액 이상인 사업자가 해당됩니다.

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Q 도시민박업 게스트하우스를 준비 중이에요. 저는 직장을 다니고 직장 소득이 연 약 4,800만원 가량 발생하고 있어요. 그런데 게스트하우스를 운영할 경우 연 2,400만원 가량 더 소득이 발생할 것으로 생각되네요. 이럴 경우, 재산세나 건강보험료가 증가하게 되나요? 얼마나 많이 증가할까요? 부가가치세나 종합소득세는 어떻게 되나요?

재산세는 변동이 없습니다. 건강보험료는 사업소득에 따라 증가하게 되지만, 정확하게 얼마가 증가하게 되는지에 소득금액에 따라 달라지기 때문에, 지금 주어진 자료만으로는 산출이 어렵습니다. 최근 건강보험료에 대한 사업장별 현장지도가 강화되고 있으며, 미납에 대한 추징 부담도 가산되는 상황입니다.

종합소득세는 다음 해 5월에 근로소득과 사업소득을 합산 신고해야 합니다. 예를 들어, 2016년에 근로소득 총급여(4,800만원)와 사업소득 매출 2,400만원이 있었다고 가정한다면, 2017년 2월에 연말정산이 완료된 근로소득원천징수 영수증과, 사업소득에 대해 추계(단순경비율 또는 기준경비율)로 계산되거나 장부가 기장되어 계산된 사업소득 금액을 합산 신고해야 합니다.

근로소득금액은 총급여에서 근로소득공제를 차감하여 계산됩니다. 기존에 질문자께서 15% 세율 구간에 있었던 것으로 판단되는데, 2,400만원 매출에 대해 단순경비율(79.4%)을 적용하여 사업소득금액이 4,944,000이라면, 아래와 같이 추가되는 종합소득세 부담은 총 815,760원입니다.

  • 종합소득세 4,944,000 X 15% = 741,600 원
  • 지방소득세 741,600 X 10% = 74,160 원
  • 총 부담세액 815,760 원

 

 

 

* 이 칼럼은 세무사의 자문으로 진행되었으며 정보참고로만 이용 될 수 있으며 법률적 책임이 없음을 밝힙니다.

 

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