매거진

특별연재 : 바구니 가이의 호스텔 창업일지 08

2018-03-03

08. 설계와 건축 맡기기

글 바구니 호스텔 임광필 대표

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“평범한 직장인입니다. 성공한 호스텔 사업가도 아닙니다. 전문가는 더더욱 아닙니다. 타임머신을 타고 3년전으로 돌아가 호스텔을 창업하려는 당시의 저에게 충고하는 마음으로 작성을 하였습니다. 연재하는 내용에 관한 질문사항이나 의견은 제 블로그 (http://blog.naver.com/lightfly73)를 통해서 소통하겠습니다.”

 

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호스텔의 수익률도 다른 산업과 마찬가지로 투자비와 운영비를 최소화하여야 합니다. 좋은 설계와 시공은 초기 비용이 조금 들더라도 결국에는 비용을 아낄 수 있게 됩니다. 운영까지 고려한 꼼꼼한 설계와 최소한의 투자로 최대한의 효과를 낼 수 있는 공간 구성과 인테리어 디자인은 기획 초기 설계단계부터 고려해야 합니다. 바구니호스텔의 경우 이전부터 눈여겨봤던 설계사무소에게 의뢰했고 토지매입 단계부터 적극적으로 접촉하여 규모검토와 함께 저희가 생각하는 호스텔의 모습과 방향을 이야기하면서 서로를 이해하는 시간을 충분히 가졌습니다.

 

그렇다면 설계를 위해서 어떤 건축사무소를 찾아갈까요?

 

1. 대상 토지 근처 건축사무소를 찾아간다.

토지문제로 시, 군, 구청을 갈 일이 많은데 주위를 둘러보면 쉽게 찾을 수 있습니다. 들어가셔서 상담을 받으면 됩니다. 이 곳의 장점은 대상 토지에 대한 이해도가 높고 각종 인/허가를 받을 때 일 처리가 매끄럽게 진행될 수 있습니다. 직접 설계한 건물이나 모형, 포트폴리오를 검토하고 실제로 방문하는 등 검토 후 결정하면 됩니다.

 

2. 건축회사

보통 주위에 건축회사 관련된 사람은 한, 두 명 씩은 있습니다. 종합건축회사의 경우 자체 설계사가 있어 설계와 시공을 한 번에 해결할 수 있는 장점이 있습니다. 물론 설계와 시공이 한 곳에서 이루어지다 보니 서로 견제할 수 있는 장치가 없어 건축회사에 끌려 다닐 수 있습니다.

 

3. 유명 건축가 사무소

설계의 퀄리티는 보장이 되겠지만 비용이 만만치 않습니다. 본인의 사업비와 건축규모, 인허가 문제 등을 종합적으로 검토하여 장. 단점을 따져본 후 판단해야 합니다.

 

설계사무소가 선정이 되면 이제부터는 그들과 많은 교류가 필요합니다.

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1. 요구사항을 정확하고 명확하게 설명한다.

처음의 요구사항이 무조건 반영되는 것이 아니고 진행하면서 조율하고 변경됩니다. 하지만, 처음에는 되도록 요구사항과 조건을 명확하게 설명하세요.

 

2. 자신이 선택한 설계사를 무한 신뢰하자.

의심할 것이면 선택하지 말고 충분한 검토 후에 선택했다면 굳은 믿음이 필요합니다.

 

3. 요구사항과 궁금한 점에 대하여 묻지 마시고 대화를 하세요.

전문가가 아니기 때문에 궁금한 것이 많습니다. 기본 용어라도 모르면 어려워하지 말고 적극적으로 대화하세요. 일방적인 물음과 답변이 아닌 대화가 많아야 오해도 적어지고 서로를 더욱 이해하고 믿게 됩니다.

 

4. 설계 규모와 범위, 예산을 명확하게 하자.

건축비 이외에도 세금, 토지측량, 경계측량, 취득세, 하수도 인입비등 소요자금이 많습니다. 이러한 예비비를 제외한 순수한 건축비와 인테리어 비용에 대한 예산, 사업 자금의 규모에 대하여 오해가 생기지 않도록 명확하게 말씀하게요.

 

5. 되도록 이미지를 보여주자.

전문적인 건축용어를 모르는 일반인과 설계사 사이에 용어 문제로 오해가 생길 수 있습니다. 평소에 모아 두었던 자료나 사진 등 이미지를 보여주면 소통에 큰 도움이 됩니다.

 

6. 설계단계부터 고려해야 할 서비스 디자인.

많은 분들이 설계를 먼저하고 정해진 공간에서 무엇을 제공할까 고민하는데 먼저 서비스 디자인과 구성요소를 고려한 후에 공간 디자인이 되어야 합니다. 그러기 위해서는 핵심타겟이 누구이고 어떤 서비스를 제공할 것인지에 대하여 충분한 고민 후에 전달해야 합니다.

 

7. 객실 매트릭스

객실의 사이즈와 구성 분포를 룸 매트릭스라고 합니다. 사업하려는 지역 특성에 맞는 룸 매트릭스의 구성은 수익률과 직결되기 때문에 사업주인 여러분이 결정해야 합니다. 핵심 타겟이 누구냐에 따라 룸의 크기와 구성이 달라집니다. 객실 매트릭스만큼은 사업성을 고려하여 사업주의 뜻과 의지를 설계자에게 정확히 전달해야 합니다.

 

8. 호스텔의 꽃은 리셉션과 공용공간

리셉션은 호스텔의 브랜드를 알릴 수 있는 공간이자 투숙객에게 다양한 서비스를 제공하는 곳입니다. 최근 호텔은 여러 자동화를 통하여 점차 작아지고 있지만 투숙객과의 접점이 많은 호스텔의 경우 어느 정도 공간은 확보해야 합니다. 시각화된 정보를 담은 멀티미디어를 통해 정보를 제공하고 한편에 브로슈어를 깔끔하게 진열할 수 있는 공간을 만들어야 합니다. 그리고, 투숙객들이 서로 소통하는 공용공간에는 좀 더 힘을 실어야 합니다. 다른 숙소와 다른 호스텔만의 특성을 설계사에게 꼭 어필하세요.

 

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자 이제 기획설계와 기본설계가 끝났다면 기본설계를 바탕으로 실시 설계에 들어가고 도면을 바탕으로 시공사를 선정해야 합니다. 가능하면 설계사와 함께 상의를 하면서 진행하는 것이 좋습니다. 시공사 선정 시 다음의 사항을 유념하세요.

 

1. 건축비 가용자금의 80%를 말한다.

보통 2-3개 업체에 견적을 의뢰합니다. 시공사의 미팅 시에 예상 소요비용에 대한 이야기가 오고 갑니다. 여러분이 책정한 건설비용의 약 80% 수준을 말씀하십시오. 대부분의 시공회사에서 추가비용은 없다고 말하겠지만 비용은 어떤 방식으로든 추가됩니다. 공사를 진행하면 건축주의 욕심으로 야금야금 건설비용이 추가됩니다.

 

2. 비교 견적을 의뢰했다고 말한다.

 

3. 요구사항을 통일한다.

견적은 시공사 별로 자체 산정 방식이나 엑셀 등의 서식으로 산출해서 주기 때문에 각 시공사의 견적을 표로 만들어 비교하는 것이 가장 좋습니다. 이때 세부내용이나 조건이 통일되어야 비교하기 편합니다.

 

4. 공정별 견적이 아닌 세부 견적을 요구하자.

단순히 공정별로 견적만 나오는 경우에는 다른 시공사와 비교도 힘들 뿐 아니라 어디에 얼마가 들어갔는지 알 수 없습니다. 반드시 세부견적을 요구하십시요.

 

5. 현장에 반드시 가보자

시공사의 최근 공사를 완료했거나 공사를 하고 있는 건물에 가서 직접 관찰해보세요.

 

 

지금까지 설계사무소와 시공사 선정에 대하여 말씀드렸습니다. 순수하게 바구니호스텔에 한정된 저희가 겪었던 시행착오와 팁을 전달하고자 작성하였습니다. 읽으시면 도움이 될만한 책 한 권 추천하고 마치겠습니다. 감사합니다.

 

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‘바구니 가이의 호스텔 창업일지’ 다음 호 (2018.04) 주제는 ‘취향이 묻어나는 인테리어’ 입니다.

 

“바구니 가이의 호스텔 창업일지는 총 10회에 걸쳐 연재됩니다. 하단 일정을 참고해주세요!”

 

 

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